El 6% de las viviendas compradas en Cataluña se revenden en dos años

El 5,7% de las 110.000 viviendas vendidas el año pasado en Cataluña llevaban menos de dos años en manos de sus propietarios. En total, hay aproximadamente 6.000 apartamentos que han cambiado de propietario en un corto período de tiempo, lo que el consenso de la industria sugiere que probablemente sean prácticas especulativas. Los datos, hasta el momento inéditos, han sido recopilados por el Colegio Notarial de Cataluña para poner en práctica un acercamiento a este tipo de actividades, que ahora está en el centro del debate público debido a la ley que está tramitando el Parlament para restringirla.

“Las cifras muestran que la compra-venta con fines supuestamente especulativos representa una pequeña parte, y la mayoría de las operaciones se realizan con fines residenciales o como inversión de capital a largo plazo”, afirma José Alberto Marin, decano del notariado catalán.

El análisis clasifica las ventas de 2025, ventas récord desde la burbuja, según la duración de la propiedad del vendedor. Este elemento se tiene en cuenta como indicador de un posible comportamiento especulativo, aunque no será el único, por lo que el número de supuestas transacciones especulativas puede variar.

“La mayoría de las transacciones tienen un objetivo residencial o de inversión a largo plazo”, afirma el decano de notarios.

Aunque no es posible saber el motivo del traspaso o el eventual uso de esa vivienda, el sector explica que quien compra y vende el mismo piso en un plazo inferior a dos años busca obtener una alta rentabilidad en el corto plazo.

Este sector concentra el 5,7% de las operaciones, con una representación mucho mayor de empresas o fondos (personas jurídicas). Del total de vendedores, el 16,1% de las personas jurídicas enajenaron su inversión en menos de dos años, porcentaje que desciende al 2,7% en el caso de las personas físicas (personas naturales). Por tanto, el movimiento de inmuebles es seis veces mayor en el caso de las empresas. Señalan desde la Facultad de Documentación que “esta discrepancia indica la rotación de los profesionales del hogar y la rotación sistemática de las carteras inmobiliarias”.

En general, los individuos controlan en gran medida el mercado: representan el 77,3% de todas las transacciones, en comparación con el 22,7% de las empresas. También está claro que dominan las ventas con una antigüedad de más de diez años, que representan el 80,4% del total (ver gráfico adjunto). Ahora bien, aunque la participación empresarial es minoritaria, aporta el 64% del total de las ventas especulativas supuestas.

Marín recuerda aquí que en este grupo se incluyen una parte de las viviendas reformadas, por las que se suprimió el bono del ITP a partir de abril de 2025. Hasta entonces, las empresas que compraran viviendas para reformarlas y venderlas después pagarían un ITP reducido del 3%. Por lo que este cambio permite que estos flujos aumenten para beneficiarse del bono antes de que desaparezca.

Las empresas vendieron el doble de apartamentos que compraron el año pasado

En cualquier caso, dichas transacciones estarán prohibidas según el proyecto de ley presentado por la Cámara de los Comunes con la aprobación del gobierno. El texto, que se encuentra en tramitación por vía exprés, modifica el código urbanístico para que los ayuntamientos puedan decidir si restringen las ventas. Eso sí, siempre que estén en una zona de mercado tenso, donde hoy hay 217 municipios que concentran el 90% de la población de Cataluña. La declaración de zona de estrés expira el próximo año, pero el mandato general la ampliará en la mayoría de zonas, como informó el pasado mes de marzo el diario La Vanguardia.

Para que un municipio sea declarado zona de mercado compacto debe cumplir uno de estos requisitos: que los hogares destinen más del 30% de su renta media al pago de alquiler y suministros o que los precios suban tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo en valor acumulado de los últimos cinco años. Según el análisis del gobierno, gran parte de las ciudades conservan algunas de estas características, aunque habrá entradas y salidas. Sin declarar zona conflictiva, la Ley de Limitación de Compras no puede implementarse en los términos propuestos.

Esto exige que las viviendas adquiridas se utilicen bien como residencia habitual del comprador o bien como alquiler de larga duración. No se pueden utilizar para alquileres turísticos o de temporada. Los inmuebles también deberán ser ocupados en el plazo máximo de doce meses.

Ahora ha comenzado un periodo de enmiendas, mientras Günz y el Partido Popular presentan el texto al Consejo de Garantías del Estado para evaluar su constitucionalidad.

Todo esto, ante la falta de oferta y la reducción de la participación de las empresas en el mercado inmobiliario. Según análisis notarial, las personas jurídicas venden casi el doble de casas de las que compran en Cataluña. De todas las transacciones realizadas por las empresas en 2025, el 65% serán ventas, mientras que el 35% serán compras. Si nos remontamos al año 2007, encontramos que el ratio era prácticamente igual. Así las casas se transfieren a particulares.