Lo que significa la Ley del Camino hacia la Vivienda del Siglo XXI para los compradores y vendedores de viviendas
La legislación bipartidista destinada a aumentar la oferta de viviendas en Estados Unidos y mejorar la asequibilidad es ahora ley, pero los expertos dicen que los compradores y vendedores de viviendas no deberían esperar una recuperación rápida.
La Ley de Vivienda Camino hacia el Siglo XXI se convirtió automáticamente en ley el sábado después de que el presidente Donald Trump no la firmara ni la vetara dentro de un plazo específico. La legislación reúne decenas de medidas de vivienda destinadas a fomentar la construcción de viviendas, ampliar el acceso a la financiación y restringir las compras por parte de grandes inversores institucionales.
La legislación “ayudará a ampliar la oferta de viviendas del país al reducir las barreras regulatorias y alentar a los gobiernos locales a reformar las políticas de zonificación y uso del suelo que han limitado la construcción de viviendas”, dijo Bill Owens, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, en una declaración después de que el Congreso aprobara la medida el 23 de junio.
La asequibilidad de la vivienda sigue afectando a los compradores
La nueva ley llega en un momento en que la asequibilidad de la vivienda sigue siendo difícil. Los precios de las viviendas están cerca de niveles récord y las tasas hipotecarias fijas a 30 años continúan aumentando por encima del 6,5%.
El precio medio de una vivienda existente en Estados Unidos alcanzó los 440.600 dólares en junio, un 49,2% más que en junio de 2020, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. También hay un déficit de oferta de vivienda de alrededor de 4 millones de viviendas, según Realtor.com.
“Este proyecto de ley apunta directamente a algunos de los mayores impulsores de los costos de la vivienda: restricciones en el uso de la tierra, retrasos en los permisos, restricciones financieras y obstáculos regulatorios”, dijo Selma Heap, economista jefe de Cotality, una empresa de datos inmobiliarios.
“Desafortunadamente, los compradores de viviendas no deberían esperar una recuperación inmediata”, dijo Heap, y agregó que “el desarrollo de viviendas lleva tiempo y es probable que muchos beneficios se acumulen gradualmente y no de la noche a la mañana”.
Restricciones a la compra de viviendas para inversores institucionales
David Paul Morris | Bloomberg | Imágenes falsas
Entre los muchos cambios técnicos y de políticas introducidos por la nueva ley, es probable que varias disposiciones sean de mayor importancia para los consumidores.
Una disposición clave prohibiría a los grandes inversores institucionales que posean al menos 350 viviendas unifamiliares comprar viviendas unifamiliares adicionales, sujeto a varias excepciones. Estas excepciones incluyen ciertos proyectos de construcción para alquiler y renovación para alquiler, así como programas que ayudan a los inquilinos a generar crédito y eventualmente comprar viviendas.
Los partidarios dicen que la medida podría ayudar a reducir la competencia de los grandes compradores corporativos en algunos mercados inmobiliarios, especialmente en partes del Sun Belt donde se culpa a los inversores institucionales de contribuir a los altos precios de las viviendas. Sin embargo, los economistas dicen que la actividad de compra de los inversores institucionales sigue siendo relativamente ligera incluso en muchos de esos mercados.
Una definición más amplia de “casa prefabricada”
Otra disposición apunta a reducir las barreras a las viviendas prefabricadas y fomentar un uso más amplio de viviendas construidas en fábricas, que a menudo se encuentra entre los caminos menos costosos hacia la propiedad de vivienda.
Específicamente, el proyecto de ley amplía la definición federal de “casas prefabricadas” para incluir casas construidas sin una estructura de acero permanente, el marco metálico debajo de las casas prefabricadas y móviles que permite un fácil transporte mediante una grúa. Sin embargo, pocas casas se trasladan una vez colocadas, según el Instituto Lincoln de Política Suelo.
Entre otros beneficios, los requisitos de estructura pueden reducir el costo de una casa prefabricada entre $5,000 y $10,000, lo que podría hacer que ser propietario de una vivienda sea más asequible para más familias, según el Centro Niskanen, un grupo de expertos no partidista.
El programa piloto tiene como objetivo hacer más asequibles los pequeños préstamos hipotecarios
La legislación también crea un programa piloto de cuatro años para ampliar la disponibilidad de hipotecas pequeñas (aquellas de menos de $100,000) que algunos prestamistas evitan debido a los costos de cumplimiento. Sus defensores dicen que mejorar el acceso al microcrédito podría ayudar a los compradores en mercados de menor costo y a quienes compran viviendas menos costosas.
El programa piloto implica pagar un subsidio a los prestamistas para que originen esas hipotecas más pequeñas y otorgar subvenciones a los prestatarios para los pagos iniciales y los costos de cierre.
En general, la legislación puede ayudar a la oferta de viviendas “en el margen, ciertamente no de la noche a la mañana”, dijo John Walkup, cofundador de UrbanDigs, una plataforma de inteligencia de precios inmobiliarios en la ciudad de Nueva York.
La oferta de vivienda es, en última instancia, un problema local, dijo Walkup.
“Son cálculos complejos relacionados con los costos de construcción, la disponibilidad de mano de obra, los precios de la tierra, las limitaciones de la infraestructura, las reglas de zonificación locales y la oposición de la comunidad los que determinan cuántas viviendas se construirán”, dijo. “La legislación puede ayudar a crear incentivos y eliminar obstáculos, pero por sí sola no puede resolver la escasez de viviendas que se viene acumulando desde hace años”.
Trump había cancelado una ceremonia de firma del proyecto de ley bipartidista el mes de junio 24 horas antes del evento, diciendo que no lo firmaría hasta que el Congreso aprobara la Ley Save America, una medida electoral respaldada por los republicanos que requiere prueba de ciudadanía estadounidense para registrarse para votar. La medida sorprendió a los legisladores de ambos partidos y retrasó la promulgación de la legislación.
El presidente de la Cámara de Representantes, Mike Johnson, republicano por Los Ángeles, envió el proyecto de ley de vivienda a la Casa Blanca el 29 de junio, dando tiempo al presidente para tomar medidas. Después de 10 días calendario, excluyendo los domingos, porque Trump no vetó el proyecto de ley ni lo firmó, la medida se convirtió en ley sin su firma.
