Dentro de la crisis de propiedad de la cervecería de Florida
Una crisis de horario se desarrolla en el mercado de condominios en Florida y amenaza con mejorar la imagen del estado como un refugio para los pensionistas y una vida de playa económica.
Los propietarios de los condominios más antiguos del estado están orientados a evaluaciones especiales empinadas, mientras venden sus casas y solo reciben la reacción de los compradores de los compradores. En medio de un mercado inmobiliario que todavía está vivo para casi cualquier otro segmento, los agentes de Florida pierden el valor. Y casi 1.400 edificios ahora se colocan en la lista negra que se conserva el financiamiento hipotecario, lo que significa que estos apartamentos aún conducen a una venta vendida.
En el centro de esta turbulencia hay una realidad fundamental: el edificio de condominios envejecidos de Floridas necesita reparaciones urgentemente, y los funcionarios estatales los obligan a evaluar (y pagar) estas actualizaciones de larga duración.
Bajo un Promulgar la ley Después del trágico colapso 2021 de torres de Champlain en Surfside, en el que 98 personas han perdido la vida, las tablas de condominios ya no pueden mover las principales mejoras estructurales a otro día o una década. La “Ley de Seguridad del Edificio” requería cada torre de condominio en Florida de 30 años o más para completar un estudio de integridad estructural a fines de 2024 para obtener una comprensión completa de qué problemas deben resolverse.
Este año, la pestaña se debe para estas reparaciones. Los tableros de condominio ahora deben dejar de lado para solucionar los problemas determinados en estos estudios, desde la restauración concreta hasta la revisión del balcón. Y las evaluaciones de los propietarios de la propiedad individual se ven caras y preocupantes.
“Encontrará una reducción masiva en el valor de estos edificios sobre la base de estas enormes evaluaciones especiales y el trabajo realizado”, dijo Orest Tomaselli, CEO de Inspecciones estratégicas que aconsejarán a las juntas de condominios National sobre cómo puede estimular sus reservas.
En los edificios de Florida con los que trabajó, Tomaselli ha registrado calificaciones especiales de $ 250 por mes para una propiedad que recaudó $ 2,500 por mes por unidad para una ruta de tres años.
“Hay personas reales en estas unidades que se pueden vender”, dijo Tomaselli sobre las revisiones, “esto puede perder su Nestai y perder enormes cantidades de valor en sus unidades”.
En la aldea mediterránea de Aventura, un complejo de condominios en el agua con un delantal de puerto deportivo, los propietarios de la unidad se reunieron con revisiones especiales de seis dígitos el año pasado, algunos de ellos Hasta 400,000 dólares estadounidensesSegún los informes publicados.
En el Miamis Cricket Club, una torre frente al mar de 50 años, con $ 134,000, evaluaciones especiales por apartamento, 23 de los 217 condominios del edificio se ofrecen actualmente a la venta, dice Maklerage Compass. En un mercado de Miami en el que el premio de condominio promedio fue de $ 445,000 en el cuarto trimestre del año pasado 220,000 dólares estadounidenses Por 1.950 metros cuadrados de dos habitaciones en el piso 19. (El propietario inicialmente buscó 330,000 dólares estadounidenses).
Mientras tanto en Summit Towers en Hollywood, un edificio Calificación especial de 56 millones de dólares estadounidenses Condujo a la orden de cuatro miembros de la junta a favor de los nuevos miembros, que prometieron “un enfoque más moderado” para construir reservas, dijo Amy Greenberg, una corredora y residente del edificio con varias listas allí.
“Muchas personas se han mudado aquí para retirarse y vivir sus vidas aquí, y son un ingreso fijo”, dijo Kathleen Dibona, una habitante de 50 años de Hollywood que actúa como presidenta de la Asociación Cívica de Hollywood Beach. “Es difícil manejar todo lo que viene y vencerlos”.
Muchos propietarios que conocen a Dibona en Hollywood, una ciudad con torres más antiguas, intentan obtener unidades con poco éxito. Otros, dijo, habrían reducido la cobertura de seguro para sus condominios para que puedan pagar sus evaluaciones especiales.
Si no paga estas revisiones, esto funcionará más que solo los propietarios individuales que no puede pagar. Si el 15% del propietario de las unidades en una falla del edificio, según Tomaselli, toda la propiedad no podría justificarse mediante inspecciones estratégicas para el financiamiento hipotecario.
“¿Qué sucede si nadie puede obtener un préstamo para comprar una unidad en su edificio?” dice Joseph Hernández, socio del grupo inmobiliario del bufete de abogados Bilzin Sumberg en Miami. “Esencialmente hace que las unidades en su edificio no se merecieran y deja el valor de estas unidades.
“Podemos ver que muchos condominios están en problemas”.
Algunos ya podrían acercarse. En febrero, Fannie Mae, la Agencia Nacional de Finanzas Hipotecas, actualizó su lista continua de edificios de condominios estadounidenses “no disponibles”, lo que significa que ya no tienen financiamiento hipotecario. De los 4.885 edificios que están actualmente en la lista, el 29% se encuentran en Florida, la mayor proporción de un estado. La razón principal: “reparaciones críticas o mantenimiento pospuesto”, dice una persona que está familiarizada con el equipo.
Un nuevo ejemplo es 4000 Islandia Blvd., Un condominio de 32 pisos en la exclusiva isla Williams de Aventura, que fue construida en 1985 y se agregó a la lista de no préstamos de Fannie Maes en enero. Hay al menos 24 propietarios Intenta venderSegún Compass. Barry Sytner, el presidente de la Junta de Condominios, describió la grabación del edificio en la lista de Fannie Mae “Wrong” y descubrió que la propiedad solo estaba asegurando un préstamo bancario vinculante para cubrir la edición asociada con su inspección de 40 años.
En Florida hay alrededor de 1,1 millones de condominios que son 30 años o más y están sujetos a la nueva ley, según el Proyecto de Política de Florida. De estos, el 58% se concentra a lo largo de los distritos costeros del suroeste y suroeste, en lugares como Tampa, Clearwater y el metro del Gran Miami, incluidos Fort Lauderdale y el condado de Palm Beach.
Esto significa que el rango de la ley se extiende a más de la mitad de todos los propietarios de condominios en los famosos esclavos de jubilación de Florida. Según el Brokerage ISG World, apartamentos que tienen más de 30 años 17.198 propiedades A la venta en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Pero cuando miles de recién llegados acuden a la región, estas unidades existentes y reducidas en el mercado, como amenazan debido al riesgo de evaluaciones e incertidumbres especiales sobre los costos de reparación.
“El miedo a lo desconocido es asustar a compradores potenciales”, dijo Craig Studnicky, director ejecutivo de ISG.
“¿Recuerdas este programa:” Hagamos un trato? “Dijo Studnicky”.
El alcance total de las revisiones especiales sigue siendo una pregunta abierta para muchos bienes raíces de Florida. Si bien la fecha límite estatal para los condominios fue sus estudios de integridad estructural el 31 de diciembre, según la Asociación de Realores de Miami, esto solo hizo el 39% de los edificios en el sureste de Florida.
Algunos de ellos porque los ingenieros simplemente no estaban disponibles en medio de una prisa nacional para completar estos estudios. Otros podrían jugar que la aplicación no será robusta o rápida, dijo, dijo Peter ZalewskiUn corredor, analista y consultor de inversiones para condominios en Miami.
“Tienes edificios que compran tus estudios porque puedes aumentar demasiado, y tal vez puedas encontrar a alguien que pueda tener Lowball”, dijo Zalewski.
“La gente descubre qué hacer”, agregó Zalewski. “Crees
La legislatura estatal que convocó su sesión en 2025 el 4 de marzo No hay planes para aclarar los condominios U oferta de reprienda desde los plazos para financiar reparaciones, dijo el líder legislativo de Florida en una conferencia de condominios el mes pasado por Miami Realtors Homes.com.
Sin embargo, el legislador podría considerar el financiamiento de soluciones para apoyar los condominios para cubrir los costos de estudios estructurales y mantenimiento, incluida la habilitación de los fondos de reserva invertidos.
A pesar de algunos desafíos de mantenimiento, los condominios más antiguos en Florida aún reflejan la única oportunidad asequible para aquellos que no pueden vibrar los signos de precios de la nueva cosecha de desarrollos de ultra lujo de Miami, dice Scott Differfer, un corredor con sede en Miami-Bach para Compass, que se especializa en la venta de unidades más antiguas. Él dice que tiene casi por adelantado compradores potenciales sobre el alcance y los costos de la reparación que experimentarán algunas de sus listas.
Los corredores consideran que las nuevas regulaciones y las reparaciones obligatorias son una corrección necesaria en los estándares de condominios una vez ridículos de Florida, dijo Differver. Antes de eso, los compradores tenían poca información sobre el verdadero estado de un edificio, similar a la compra de un automóvil usado sin un informe Carfax. Dado que la aplicación más estricta requiere reservas adecuadas y la divulgación completa del historial de mantenimiento, los corredores dicen que el mercado de condominios podría volverse más transparente y, en última instancia, podría lograr un valor más alto para los propietarios.
“Para probablemente el 75% de los edificios en el sur de Florida, cuando el polvo se asienta, la gente dirá: ‘¿Sabes qué? Eso fue doloroso. ¡Pero mira estos edificios! Dijo Studnicky. “Estás en gran forma”.
Oshhrat Carmiel es el editor de Más alto y mejorUn boletín en Südflorida Real Estate and Wealth Migration, así como un ex reportero de bienes raíces para Bloomberg News.
